Übersetzung des Grundbuchauszugs

Die Übersetzung des Dokuments wirkt auf den ersten Blick schlicht: ein Name, ein Ort, ein Anteilsverhältnis. Tatsächlich arbeitet das türkische Grundbuchsystem jedoch mit eigenen Begriffen, für die es in den Zielländern meist keine genaue Entsprechung gibt. Die eigentliche Aufgabe der Übersetzung besteht darin, diese Begriffslandkarte verständlich zu machen.

Ada, Parsel, Pafta: die Identität der Immobilie

In Türkiye werden Immobilien nicht über die Adresse, sondern über Katasterangaben bestimmt. Die Ada-Nummer bezeichnet einen Baublock, die Parsel-Nummer das einzelne Grundstück innerhalb dieses Blocks und die Pafta das Kartenblatt. Diese drei Angaben zusammen bestimmen die Immobilie landesweit eindeutig.

In der Übersetzung werden diese Nummern in keiner Weise verändert und nicht in eine Adresse umgewandelt. Die Feldüberschriften werden in die Zielsprache übertragen und bei Bedarf um eine kurze Erläuterung ergänzt; denn in vielen Ländern wird die Katasteridentität nach einem anderen System gebildet. Ein ausländischer Notar oder ein ausländisches Gericht wird die Immobilie anhand dieser Nummern suchen.

Hinzu kommen die Band-, Seiten- und Journalnummer. Band und Seite geben die Position im Grundbuch an, die Journalnummer die Reihenfolge des Vorgangs im Register. Auch sie werden unverändert übernommen; werden sie miteinander verwechselt, wird es unmöglich, den Eintrag zurückzuverfolgen.

Kat irtifakı, Kat mülkiyeti und die selbstständige Einheit

Bei Eigentumswohnungen wird das Eigentum nicht am gesamten Grundstück, sondern an einer bestimmten selbstständigen Einheit begründet. Kat mülkiyeti ist die Form des vollen Eigentums, die begründet wird, nachdem das Gebäude fertiggestellt und die Nutzungsgenehmigung erteilt wurde. Kat irtifakı ist dagegen ein Recht mit vorläufigem Charakter, das noch vor Fertigstellung des Gebäudes am Grundstücksanteil begründet wird.

Diese Unterscheidung ist für eine Bank oder ein Gericht im Ausland wichtig; denn beide bieten ein unterschiedliches Maß an Sicherheit. Kat irtifakı wie Kat mülkiyeti zu übersetzen bedeutet, die Immobilie als weiter fertiggestellt darzustellen, als sie ist, und wirkt bei der Kreditbewertung irreführend.

Auch der Grundstücksanteil wird in der Urkunde als Bruch angegeben: zum Beispiel 24/1000. Er zeigt den Anteil der Wohnung am Grundstück und darf nicht mit einer Miteigentümerstellung verwechselt werden. Auch die Nummer der selbstständigen Einheit, der Blockname und die Stockwerksangabe werden vollständig übernommen.

Anteil, Miteigentum und Erbschaft

Das am häufigsten übersehene Feld in Grundbuchauszügen ist das Anteilsverhältnis. Gehört die Immobilie mehreren Personen, wird der Anteil jedes Eigentümers als Bruch angegeben. Erscheint dieses Verhältnis in der einer ausländischen Behörde vorgelegten Übersetzung nicht deutlich, entsteht der Eindruck, die Person besitze die gesamte Immobilie.

Bei Immobilien, die im Erbwege übergegangen sind, wird das Bild noch komplizierter. Die Anteilsverhältnisse aus dem Erbschein werden in das Grundbuch eingetragen, und auf der Urkunde erscheinen mehrere Eigentümer. In im Ausland geführten Erbschaftsverfahren wird der Grundbuchauszug zusammen mit dem Erbschein und dem Personenstandsregisterauszug vorgelegt; die Anteilsverhältnisse in allen dreien müssen sich decken.

In der Urkunde gibt es außerdem einen Abschnitt mit Vermerken und Erklärungen: Hypothek, Pfändung, Nießbrauch, Vermerk über die Familienwohnung, Mietvermerk. Diese Zeilen zeigen die auf der Immobilie lastenden Belastungen und sind für den Käufer oder den Kreditgeber die kritischste Angabe. Auch dass der Vermerkabschnitt leer ist, ist eine Information und muss in der Übersetzung angegeben werden.

Immobiliengeschäfte von Ausländern

Für ausländische Staatsangehörige, die in Türkiye eine Immobilie erwerben, erfordern die Grundbuchvorgänge einen eigenen Dokumentensatz. Die beglaubigte Übersetzung des Reisepasses des Käufers, eine Steueridentifikationsnummer und meist die Vornahme des Geschäfts beim türkischen Grundbuchamt in Anwesenheit eines vereidigten Übersetzers kommen ins Spiel; spricht die Partei kein Türkisch, wird die Anwesenheit eines Dolmetschers verlangt.

In diesem Szenario ist die Übersetzung kein nachträglicher Vorgang, sondern Teil des Geschäfts. Der Dolmetscher überträgt den Kaufpreis, die Beschreibung der Immobilie und die Erklärungen der Parteien mündlich; sein Name steht auch in der unterzeichneten Urkunde. Dass die Schreibweise des Namens genau mit dem Reisepass übereinstimmt, bestimmt alle späteren Vorgänge.

Handelt für den ausländischen Käufer ein Bevollmächtigter, muss die Vollmacht eine ausdrückliche Befugnis zum Immobilienverkauf enthalten; allgemeine Formulierungen gelten nicht als ausreichend. Wurde die Vollmacht im Ausland errichtet, wird sie im Ursprungsland bestätigt und in Türkiye von einem vereidigten Übersetzer übersetzt und notariell beglaubigt.

In der Gegenrichtung werden, wenn eine Person mit einer Immobilie in Türkiye den Grundbuchauszug einer Bank oder einem Gericht im Ausland vorlegen muss, die beglaubigte Übersetzung der Urkunde und die Apostille zusammen verlangt. In diesem Fall ist ein beim türkischen Grundbuchamt eingeholter aktueller Registerauszug ein stärkeres Dokument als eine ältere Urkunde.

Alte Grundbuchformate

Vor vielen Jahren ausgestellte Grundbuchurkunden unterscheiden sich stark vom heutigen Format. In alten Urkundenheften ist Handschrift verbreitet, manche Einträge wurden in der alten Schrift geführt, und Ortsnamen sind nach der damaligen Verwaltungsgliederung geschrieben. Namen von Dörfern und Stadtvierteln können sich später geändert haben.

Die Übersetzung dieser Dokumente erfordert eine eigene Fachkenntnis. Der einzuschlagende Weg besteht darin, das im Dokument Geschriebene unverändert zu übertragen und unlesbare Stellen zu kennzeichnen; eine „Aktualisierung“ auf die heutigen Verwaltungsbezeichnungen findet nicht statt. Bei Bedarf wird beim türkischen Grundbuchamt ein aktueller Registerauszug eingeholt und zusammen mit der alten Urkunde vorgelegt.

Auch die Maßeinheiten erfordern Aufmerksamkeit. In alten Einträgen können traditionelle Einheiten wie dönüm vorkommen; diese werden nicht in Quadratmeter umgerechnet, sondern unverändert belassen und bei Bedarf erläutert. Jede Zahl im Feld der Fläche bleibt unverändert erhalten.

In alten Urkunden ist auch die Beschaffenheit der Immobilie in der Sprache der Zeit geschrieben: Ausdrücke wie Garten, Acker, Weinberg oder Haus decken sich unter Umständen nicht mit der heutigen bauplanungsrechtlichen Einordnung. Diese Beschaffenheiten werden unverändert übertragen; der Versuch, sie in die heutigen Kategorien einzupassen, verfälscht die historische Richtigkeit des Dokuments und führt in Erbschaftsverfahren zu Streit.

Zweck und Beglaubigungsstufe

Verwendungszweck	Zusätzlich erforderliches Dokument	Beglaubigungsstufe
Vermögen in der Visumakte	Immobiliensteuererklärung	Beglaubigte Übersetzung
Kreditsicherheit im Ausland	Wertgutachten	Notar + Apostille
Erb- und Übertragungsverfahren	Erbschein + Personenstandsregisterauszug	Notar + Apostille
Vermögensaufteilung bei Scheidung	Gerichtsentscheidung	Notar + Apostille
Antrag im Investorenprogramm	Vermögenserklärung	Notariell beglaubigt

Unterschiede nach Ländern

Da sich die Immobilieneinträge in Deutschland auf ein ausführliches Register stützen, liest Ihr Gegenüber den türkischen Grundbuchauszug in Anlehnung an sein eigenes System; eine klare Wiedergabe des Vermerkabschnitts erleichtert die Sache. In der Schweiz verläuft das Verfahren kantonal, und in welche Amtssprache übersetzt wird, hängt vom Kanton ab. In den Vereinigten Arabischen Emiraten wiederum dürfen nur lizenzierte Übersetzer die Übersetzung anfertigen, und eine konsularische Beglaubigung kann hinzukommen. Für Einzelheiten können Sie auf unserer Länderseite nachsehen.

Häufige Fehler bei der Grundbuchübersetzung

• Das Anteilsverhältnis auslassen und den Eindruck des Alleineigentums an der Immobilie erwecken.
• Kat irtifakı wie Kat mülkiyeti wiedergeben.
• Versuchen, Ada- und Parsel-Nummern in eine Adressangabe umzuwandeln.
• Den Abschnitt mit Vermerken und Erklärungen nicht in die Übersetzung aufnehmen.
• Ortsnamen in alten Urkunden mit den heutigen Bezeichnungen „aktualisieren“.
• Den Namen des Eigentümers abweichend von der Schreibweise im Reisepass wiedergeben.

Stellen wir Ihre Immobilienakte gemeinsam zusammen

Der Grundbuchauszug wird fast nie allein vorgelegt; er bildet zusammen mit der Immobiliensteuererklärung, dem Erbschein oder einer Gerichtsentscheidung ein Ganzes. In diesem Ganzen ist entscheidend, dass die Schreibweise des Namens, die Anteilsverhältnisse und die Beschreibung der Immobilie stimmig sind. Die Sprachen finden Sie auf unserer Sprachenseite, die Städteangaben auf unserer Provinzenseite; Ihre Dokumente können Sie uns über das Angebotsformular zusenden.

Der hier beschriebene Ablauf entspricht der verbreiteten Praxis; maßgeblich ist die aktuelle Dokumentenliste der Behörde. Es ist gut, den Punkt, bei dem Sie unsicher sind, vor der Antragstellung bei der Behörde zu erfragen.